Por Philipp Shrage, cofundador de Kronung Group
En el mundo del desarrollo inmobiliario, el concepto de “reputación” ha funcionado durante mucho tiempo como una especie de tradición oral: comentarios transmitidos entre colegas, opiniones subjetivas, frases sueltas como “Siempre cumplen” o “Diseñan bien, pero suben los precios al final”. Durante décadas, ese tipo de retroalimentación informal se usó como sinónimo de confianza. Ese modelo ya no funciona.
Hoy, la reputación se puede medir. Está respaldada por datos. Puede auditarse, rastrearse y compararse — igual que los rendimientos financieros. En una industria donde cada actor asume riesgos, la reputación de un desarrollador no debe juzgarse por percepciones, sino por resultados concretos.
“La reputación no es lo que dicen de ti, es hacia dónde va el dinero”, afirma Philipp Shrage, cofundador de Kronung Group.
Los inversores no compran tu marca — invierten en tu historial
La reputación empieza por el público más exigente: los inversores privados e institucionales. Ellos no deciden con base en rumores, sino en cifras como la Tasa Interna de Retorno (TIR), el Retorno sobre la Inversión (ROI), la Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR) y la estabilidad del flujo de caja.
En Kronung Group mantenemos expedientes financieros en tiempo real para cada proyecto. Estos informes comparan resultados reales con proyecciones, midiendo márgenes de desviación, flujos de caja por fases y variaciones en el costo por metro cuadrado. Cuanto menor la desviación, más sólido el modelo.
“Las reinversiones no son actos de lealtad: son señales de confianza respaldadas por liquidez”, señala Philipp Shrage.
Este enfoque transforma la credibilidad en una cuestión de disciplina. No es el discurso lo que impulsa la reinversión, sino los resultados.
El tiempo es reputación en su forma más tangible
Ya sea con arrendatarios, bancos o compradores finales, el cumplimiento de los plazos lo es todo. Los retrasos aumentan costos, retrasan retornos y afectan negativamente el valor a largo plazo de los activos.
Por eso Kronung utiliza el sistema de Gestión del Valor Ganado (Earned Value Management, EVM) para seguir el progreso de cada etapa del proyecto en tiempo real: permisos, obras estructurales, instalaciones, puesta en marcha.
“Incumplir el cronograma no es solo un error operativo — es un riesgo reputacional directo”, advierte Shrage.
Los retrasos no solo frenan el desarrollo, también erosionan la confianza de los inversores, desorganizan a los arrendatarios y afectan las tasas de capitalización de todo el portafolio.
La lealtad se puede medir — y se debe medir
La fidelidad de los inversores no es una anécdota cálida, es un KPI cuantificable. Si el 30–40 % de tus inversores regresa al siguiente proyecto, el mensaje es claro: el modelo funciona, el capital es valorado y el equipo es confiable.
Kronung va más allá y mide también el Net Promoter Score (NPS) entre sus inversores — no solo su comportamiento de reinversión, sino su disposición a recomendarnos. Es una métrica objetiva para lo que antes era intangible.
Lo mismo se aplica a los inquilinos. Si cadenas minoristas, redes médicas o empresas logísticas repiten alquileres en diferentes proyectos, significa que los Acuerdos de Nivel de Servicio (SLA) se cumplen, los sistemas funcionan y la estructura de costos es viable.
“Si una cadena elige tus propiedades más de una vez, no es por simpatía — es por tu consistencia”, dice Philipp Shrage.
Este tipo de lealtad no se multiplica si los estándares operativos no están a la altura.
Los bancos no se convencen con historias — piden cifras
Ningún banco otorga financiación solo por una presentación bonita. Las instituciones financieras evalúan a los desarrolladores con métricas estrictas: razón préstamo-valor (LTV), cobertura de deuda, tiempo de recuperación y rentabilidad por alquiler.
Si un banco financia tres o más proyectos seguidos de un mismo desarrollador, no es solo por historial de pagos: es porque confía en la solvencia, calidad documental y liquidez de los proyectos.
“Un banco no se guía por impresiones. Evalúa la transparencia, la disciplina de pagos y la documentación. Esa es la verdadera ventaja reputacional”, afirma Shrage.
Los prestamistas ven a los desarrolladores como perfiles de riesgo, no como notas de prensa. La transparencia total en la debida diligencia reduce los tiempos de aprobación y demuestra capacidad de ejecución.
La ocupación: la prueba más exigente
Puede que la reputación parezca intangible, pero la tasa de ocupación no lo es. Especialmente en activos comerciales y mixtos, el nivel de ocupación refleja la confianza del mercado en tiempo real.
En Kronung, los procesos de arrendamiento inician desde la fase estructural. En muchos casos, el prealquiler supera el 70 % antes de la entrega. El lanzamiento coordinado de los inquilinos reduce el tiempo de activación y evita zonas vacías. Alcanzamos el punto de equilibrio operativo en tan solo 3 a 5 meses.
Con tasas anuales de ocupación superiores al 95 % en nuestros principales centros comerciales, no se trata solo de alquilar — se trata de una sinergia real entre desarrollador e inquilino basada en tiempos, costos y fiabilidad.
“En la mayoría de nuestras propiedades alcanzamos el equilibrio operativo entre los 3 y 5 meses tras la apertura. No es un dato curioso — es un indicador de confianza”, subraya Philipp Shrage.
No son casos aislados. Son el resultado de un proceso replicable.
Philipp Shrage: La reputación no es una emoción — es un balance
En este sector, muchos desarrolladores aún dependen de historias reputacionales — premios, titulares, publicaciones virales. Eso puede generar visibilidad, pero no inspira confianza real entre los inversores.
“Un sector que mide su propio rendimiento con honestidad es un sector que madura. Sin eso, nos quedamos con narrativas manipulables”, advierte Shrage.
Kronung impulsa estándares que midan la credibilidad: tasas de retorno de inversión, índices de reinversión, porcentaje de inquilinos recurrentes, nivel de prealquiler al momento de apertura, y participación del capital propio en el financiamiento total. No son solo estadísticas, son señales tempranas de integridad empresarial.
“Nuestra apuesta está en los datos — y en quienes saben interpretarlos”, concluye Philipp Shrage.
En definitiva, la reputación no es un cuento que se cuenta. Es una serie de resultados que se repiten. Los desarrolladores que lo entiendan no solo atraerán más capital y mejores inquilinos — sino que marcarán el rumbo de toda la industria.
